Risikoanalyse Zwangsversteigerung
Eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung erwerben? Für viele verlockend, kann man dort doch gute Objekte zum Schnäppchenpreise erwerben.
Die Realität und die Hintergründe hingegen sehen meist ganz anders aus.
Warum enden viele Zwangsversteigerungen für den Käufer im Desaster?
Durch Unkenntnis des Bieters und der einer Zwangsversteigerung innewohnenden Unberechenbarkeit enden nicht wenige Immobilienkäufe aus einer Zwangsversteigerung tatsächlich in einem finanziellen und persönlichen Desaster. Nachfolgend sollen hierzu einige wichtige Fragen formuliert und auch beantwortet werden.
Warum gerät eine Immobilie überhaupt in eine Zwangsversteigerung?
Wenn der Eigentümer seine Verbindlichkeiten gegenüber einem beteiligten Gläubiger (in der Regel eine Bank) nicht mehr bedienen kann, versucht der Gläubiger die Immobilie zu verwerten (Veräusserung) und damit seine Forderungen abzudecken.
Bevor es aber überhaupt zu einer Zwangsversteigerung kommt, finden zahlreiche Gespräche mit diversen Lösungsversuchen bis hin zur Umschuldung oder Stundung et cetera statt. Der Gläubiger nutzt dabei intensiv auch eigene Kontakte, regionale Makler oder sogar die eigene Immobilienabteilung, um die Immobilie bestmöglich zu vermarkten.
Erst wenn dies alles scheitert, betreibt der Gläubiger die Zwangsversteigerung. Das heisst im Klartext, die Immobilie ist derart unattraktiv, dass sich über die vielen intensiven Anstrengungen des Gläubigers im normalen Verkaufsweg keine Interessenten finden. Am Ende landen daher meist nur die Objekte in der Zwangsversteigerung, die keiner will.
Bestehen Risiken beim Zwangsversteigerungsverfahren selbst?
Diese Frage muss für den Laien ganz klar mit «Ja» beantwortet werden.
Zunächst ist es ein gerichtliches Verfahren mit zahlreichen gesetzlichen Vorschriften und Regelungen. Zudem ist es termingebunden, dass heisst ein potentieller Bieter (Käufer) benötigt viel Zeit und Geduld, darf also auch keinerlei Ansprüche an beispielsweise einen Einzugstermin haben.
Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass man trotz Gebot nicht zum Zuschlag kommt, da bestimmte Bietergrenzen einzuhalten sind.
Vermeintlich hohe Rendite bei Vermietung immer nachkalkulieren!
Da der Kaufpreis für Immobilien aus der Zwangsversteigerung oftmals geringer ist, wäre zumindest bei einer etwa vergleichbaren Miete zunächst auch eine etwas höhere Rendite denkbar.
Allerdings vereinnahmt der Käufer diese Miete immer vor Steuern, dass heisst, er hat die Mieterträge voll zu versteuern. Leicht schrumpft so die Rendite nach Steuern auf bis zu 50% - also die Hälfte!
Bei unseren Denkmal- und Sanierungsimmobilien hingegen wird die Rendite nach Steuern dagegen sogar deutlich höher. Vergleicht man beide Investitionen, so fällt neben den weiteren Risiken die Nachsteuer-Rendite beim Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteiergung meist schlechter aus.
Besteht ein Risiko mit dem Voreigentümer?
Der Voreigentümer besitzt häufig ein erhebliches emotionales Interesse an seiner Immobilie, welche er nur ungewollt in die Zwangsversteigerung abgeben muss. Menschliches Leid und auch der finanzielle Ruin des Vorbesitzers ereignen sich meist während eines solchen Verfahren und der Bieter wird hiermit intensiv konfrontiert.
Es besteht aber auch das Risiko, dass der Vorbesitzer trotz Zuschlag in der Zwangsversteigerung seine Immobilie nicht verlässt. Dann hat der Bieter letztlich die Zwangsräumung in einem möglicherweise langwierigem Gerichtsverfahren durchzusetzen.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass ein verärgerter Voreigentümer oder auch dessen Mieter der Immobilie nach dem Zuschlag nicht unerheblichen Schaden zufügen.
Kann ich mich auf das Zwangsversteigerungs-Gutachten verlassen?
Das Gericht bestellt einen vereidigten Sachverständigen zur Bewertung der Immobilie. Nun kommt es zunächst mal auf die Qualifikation dieses Gutachters an.
Da es immer wieder vorkommt, dass man Zwangsversteigerungsobjekte vor der Versteigerung nicht von innen besichtigen kann, weil die Schuldner und Mieter Besichtigungswünsche ablehnen können, besteht auch für einen gut qualifizierten Gutachter meist keine Möglichkeit einer gründlichen Untersuchung von offenen oder verdeckten Mängeln oder einem Sanierungsrückstau.
Kommen Herstellungs- und Reparaturkosten auf mich zu?
Auch diese Frage stellt mit ihren Auswirkungen ein signifikantes Risiko dar.
Denn meist sind Immobilien aus der Zwangsversteigerung bereits viele Jahre aus Geldmangel nicht gepflegt und notwenige Reparatur- und Modernisierungsarbeiten nicht durchgeführt worden.
Oft verschlimmern sich bestehende Mängel über die Jahre noch. Hierbei haben Sie keinerlei Möglichkeit diese Kosten ersetzt zu verlangen, diese tragen Sie allein und müssen sie auf den vielleicht günstigen Kaufpreis mit hinzurechnen!
Bestehen Gewährleistungsansprüche gegen den Gläubiger oder den Voreigentümer?
Nein! Dies ist ein signifikantes Risiko einer Zwangsversteigerung für den Erwerber, denn es besteht keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt sowie keinerlei Ansprüche wegen etwaigen Baumängeln oder sonstigen Mängeln, wie beispielsweise Altlasten auf dem Grundstück, oder aber auch verdeckte Mängel, wie beispielsweise Hausschwamm.
Derartige Mängelbeseitigungskosten bleiben allein beim neuen Eigentümer.
Was ist mit einem bestehenden Mietvertrag?
«Kauf bricht Miete nicht», eine alte Rechtsregel aus dem Immobilienbereich trifft auch für den Vorgang einer Zwangsversteiergung zu und bricht daher einen bestehenden Mietvertrag nicht.
Dass heisst konkret, der neue Besitzer kann bestehende Verträge nicht einfach kündigen, ändern oder selbst nutzen. Er ist an die bestehenden Verträge gebunden.
Bestehen Gefahren beim Eintritt in eine WEG/Eigentümergemeinschaft?
Wenn eine Eigentumswohnung ersteigert wird, tritt der neue Besitzer automatisch in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein.
Hierbei könnten unkalkulierbare Kosten wegen zuvor beschlossenen und noch nicht durchgeführten Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten auf den neuen Besitzer zukommen. Diesen Kosten kann man sich dann nicht entziehen, da es in einer WEG klare gesetzliche Beschlussregelungen gibt.
Auch bestehen hinsichtlich der bestehenden Instandhaltungsrücklage Risiken. Diese könnten von der WEG zusätzlich und nachträglich von dem neuen Besitzer verlangt werden.
Welche Kosten entstehen neben dem Zuschlagspreis?
Man muss selbstverständlich die Grunderwerbsteuer zahlen, die bis zu 6,0% betragen kann. Hinzu kommt eine Zuschlagsgebühr des Gerichts, welche sich nach dem Höchstgebot richtet. Bis zur Zahlung des Zuschlagspreises sind darüber hinaus noch 4% Zinsen fällig.
Beachtet werden muss ausserdem, dass bei Zuschlag in der Regel durch den Gläubiger 10% des Kaufpreises als Sicherheitsleistung sofort nach Zuschlag zu erbringen sind. Diese Sicherheitsleistung muss entweder durch Vorauszahlung, also noch bevor überhaupt gewiss ist, ob man den Zuschlag erhält, bei Gericht eingezahlt werden.
Alternativ kann man auch einen bankbestätigten Scheck, der auch wiederum Gebühren kostet, bei Gericht hinterlegen.
Welche Rolle spielt der Kopf in einer Versteigerung?
Nicht immer bleibt es bei dem Gebotspreis, den man sich selbst vorgenommen hat. Denn die Psychologie einer Versteigerung darf man nicht unterschätzen.
Bieten mehrere Interessenten, verleitet das oft dazu, das eigene gesetzte Limit zu überschreiten. Dann kostet die Immobilie mehr Geld, als man zuvor bereit war zu bieten!
Ist eine Zwangsversteigerung am Ende wirklich günstiger?
Alle genannten Risiken und finanziellen Gefahren müssen in den Kaufpreis mit einkalkuliert werden!
Neben den höheren Kosten einer Zwangsversteigerung fallen Reparatur-, Mangelbeseitigungs-, Modernisierungs- oder Sanierungskosten an. Oder Kosten zur Freimachung oder rechtliche Kosten aus übernommenen dinglichen Lasten entstehen, um die Immobilie überhaupt nutzen zu können.
Darüber hinaus fehlt jede Garantie- und Gewährleistung, der Zuschnitt und die Ausstattung, die Qualität der Bauausführung bürgen oft Gefahren, da die Ansprüche an attraktiven Wohnraum hoch sind.
Modernes Wohnen benötigt heute zeitgemässe Grundrisslösungen, ausreichende Wärmedämmung (Energiepass), energetisch optimierte und umweltfreundliche Heizsysteme (Wärmepumpe, Brennwert-Technologie), die Einhaltung aktueller Schall- und Brandschutzvorschriften. Der Gesetzgeber dehnt die verschärften Anforderungen immer mehr auch auf Bestandsimmobilien aus, was ebenfalls wiederum Kosten verursacht.
Hinzu kommt, dass man keinerlei erhöhte Steuervorteile auf die Erwerbskosten geltend machen kann, allerdings vermeintlich höhere Mieteinnahmen dagegen voll versteuern muss.
Fazit: Bei einem regulären Erwerb einer
Denkmal- oder Sanierungsimmobilie der TannCAPITAL AG erhalten Sie Immobilien, die nicht nur zeitgemäss sondern auch nach den strengen aktuellen gesetzlichen Anforderungen an Wärme-, Schall- und Brandschutz errichtet werden. Nicht zuletzt durch die attraktive steuerliche Subvention des Staates rechnen sich unsere Immobilien am Ende meist genauso günstig.
Also, kein Grund das unberechenbare Risiko einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung einzugehen!
