Bedenklich viel Fremdkapital
Als bedenklich einzustufen ist inzwischen die jährlich wachsende Fremdkapitalquote. Bei einer ganzen Reihe von Fonds beträgt das Fremdkapital mittlerweile bereits das Doppelte des Eigenkapitalanteils.
Doch dieser damit erreichte Leverage-Effekt ist sowohl in positiver als auch negativer Hinsicht nicht zu unterschätzen. Denn wenn bei einem geleveragten Fonds ein Drittel der Einnahmen ausfällt, reicht der Rest durch etwaige Leerstandskosten oft nicht einmal mehr zur Bedienung von Zins und Tilgung.
Grössere Einnahmenausfälle lassen schon Nachverhandlungen mit der Bank notwendig werden. Da aber in diesem Fall die Beleihung unter Berücksichtigung der nicht substanzbildenden Kosten bei rund 80 Prozent liegt, sind Probleme vorprogrammiert.
Stefan Loipfinger
Freier Fachjournalist für Immobilienfonds
© Loipfinger-Studie 2004
Quelle: Der Immobilienbrief "Fonds-Spezial" (Nummer 55)